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„Wir sind in einer Wohnraum-Krise“
Die Wohnbauforscherin Orna Rosenfeld hielt einen Vortrag bei den Baukultur-Gesprächen in Alpbach. Ihre Botschaft: Wohnen ist zu teuer, die globale Stadt ist nicht smart, die Schaffung von billigen Flüchtlingswohnungen wäre eine Idee.
10. September 2016 - Wojciech Czaja
Standard: Wie viel Geld geben Sie persönlich fürs Wohnen aus?
Rosenfeld: Unterschiedlich! Ich bin kein typisches Beispiel. Ich habe schon in vielen Ländern gelebt, darunter etwa in Großbritannien, Spanien, Ungarn, Serbien, Kroatien, in den USA und im Mittleren Osten. Derzeit lebe ich in Frankreich. Je nach Kulturkreis und Immobilienmarkt habe ich mich angepasst, war mal Mieterin, mal Eigentümerin. Aber mit Sicherheit kann ich sagen: Ich bin definitiv nicht so reich, dass ich mir in jeder Stadt, in der ich schon gewohnt habe, eine Wohnung hätte kaufen können.
Standard: In Ihrem Vortrag beim Europäischen Forum in Alpbach haben Sie erwähnt, dass es auf der Nordhalbkugel seit der Finanzkrise 2008 mehr als 100 Millionen Menschen gibt, die sich das Wohnen kaum noch leisten können. Was heißt das genau?
Rosenfeld: Die Zahl bezieht sich auf die 56 Mitgliedsstaaten der UNECE – der United Nations Economic Commission for Europe. Dazu zählen auch Nordamerika sowie die ehemalige UdSSR. Und sie bedeutet: In diesen 56 Ländern gibt es mehr als 100 Millionen Menschen, die gezwungen sind, für das Wohnen mehr als 40 Prozent ihres Haushaltseinkommens auszugeben. Das ist besorgniserregend.
Standard: In der Regel rechnet man damit, dass maximal ein Drittel des Einkommens fürs Wohnen aufgewendet werden sollte.
Rosenfeld: Das ist ein guter Richtwert. Oder, anders formuliert: Wenn man das meiste Geld für den Immobiliensektor aufwendet, dann bleibt weniger übrig, um es in den anderen Sektoren auszugeben. Das ist eine einfache Milchmädchenrechnung. Das heißt also, dass die Ausgaben für Essen, für Kleidung, für Mobilität extrem reduziert werden müssen. In Ländern wie den USA beispielsweise bedeutet es auch, dass weniger Geld für Bildung, Versicherungen und Sozialleistungen zur Verfügung steht. Langfristig betrachtet ist das nicht nur ein Schaden fürs Individuum, sondern auch für die Wirtschaft.
Standard: Was ist mit den Energiekosten?
Rosenfeld: Danke für den Hinweis! Das ist ein enormer Anteil, der in vielen Ländern stetig wächst. In einigen Wirtschaften, vor allem im Osten der UNECE-Region, haben sich die Energiekosten in den letzten Jahrzehnten verdoppelt bis verdreifacht.
Standard: Was tun?
Rosenfeld: Wir sollten schleunigst darüber nachdenken, was wir tun können, um wieder mehr freies Geld zum Manövrieren übrig zu haben. London, wo die Durchschnittsmiete weit über 2000 Euro pro Monat liegt, oder Paris, wo man für eine 25-Quadratmeter-Wohnung 800 bis 1200 Euro ausgibt, sind keine guten Beispiele.
Standard: Und doch gelten diese Städte als beliebt und erstrebenswert.
Rosenfeld: Die Wohnpreise in den globalen Städten sind im letzten Jahrzehnt massiv in die Höhe gegangen. Das fordert nicht nur niedrigere Einkommensschichten heraus, sondern mehr und mehr auch die Mittelklasse. Eines der extremsten Beispiele dafür ist Vancouver. Da sind die Preise dermaßen nach oben geklettert, dass es kaum noch Menschen gibt, die sich dort eine Wohnung leisten können. In der Regel heißt es: Je mehr Talente eine Stadt anzuziehen imstande ist, desto höher ihre Position im Ranking. Das ist die Formel für Erfolg. Vancouver hat so viele Talente angezogen, dass die Industrie darauf kaum noch reagieren kann. Eine Stadt kann nicht smart sein, wenn die smarten Menschen es sich nicht mehr leisten können, dort zu leben.
Standard: Das klingt ziemlich hoffnungslos.
Rosenfeld: Ja und nein. Ich sage noch etwas zum Ja: In London warten 350.000 Menschen dringend auf eine leistbare Sozialwohnung. In New York sind es 450.000 Menschen und in Paris 550.000. Und in Russland wartet man durchschnittlich 20 Jahre, bis man vom Staat bei Bedarf eine leistbare Sozialwohnung zur Verfügung gestellt bekommt. So viel zum Thema der Ausweglosigkeit. Doch das Gute ist: In jeder Krise – und in dieser befinden wir uns derzeit ohne jeden Zweifel – liegen auch große Chancen.
Standard: Wie würden Sie die Krise und die damit verbundenen Chancen benennen?
Rosenfeld: Es mangelt weltweit an leistbaren Wohnungen. Die Mieten, die Hypotheken und die Energiekosten sind sehr teuer. Lange Jahre hatten wir in den UNECE-Ländern das Phänomen, dass der Eigentumsanteil steigt, während die Mietwohnungen stark zurückgehen – vor allem in den postsozialistischen Ländern im Osten. Aktuell befinden wir uns in einem Umbruch, in dem diese Verteilung völlig neu definiert wird. In vielen Ländern versucht man, die Folgen der Privatisierung wieder rückgängig zu machen. Die Wohnmärkte erfinden sich gerade neu. Es könnte sich vieles ändern. Das ist die Chance.
Standard: Konkreter?
Rosenfeld: Genau das herauszufinden ist mein Job. Wir sollten die Arbeit nicht unterschätzen. Fragen Sie mich in ein paar Monaten!
Standard: Sie forschen sehr intensiv zu den UNECE-Ländern. Wie steht Österreich da?
Rosenfeld: Österreich ist ein Schlaraffenland, was die Leistbarkeit und auch die Zugänglichkeit zu leistbarem Wohnraum betrifft. Es hat eines der besten Sozialwohnungssysteme der Welt. Das ist einzigartig.
Standard: Eine große Herausforderung in Österreich ist die kurzfristige Schaffung von leistbarem Wohnraum für Flüchtlinge. Niederösterreich antwortet darauf mit einem billigen Standard-Wohnmodul, das 800-mal kopiert und quer über das ganze Bundesland verstreut werden soll. Baustart ist im Jänner.
Rosenfeld: Es ist ein Zeichen humanitärer Qualität, dass es möglich ist, innerhalb von zwölf bis 18 Monaten ein derart umfangreiches Projekt zu machen und bis zur Schlüsselfertigkeit zu realisieren. Hier sind Tempo und Effizienz gefragt. Ich kenne das konkrete Niederösterreich-Projekt nicht im Detail, aber in manchen Situationen ist eine rasche Notmaßnahme vielleicht wichtiger als eine perfekte, nachhaltige Architektur, die viel Zeit in Anspruch nimmt und letztendlich auch bedingt, dass die Menschen umso länger in Flüchtlingsheimen und Notquartieren ausharren müssten. Ich warne davor, sich in so einer Ausnahmesituation ein vorschnelles Gesamturteil zu bilden, ohne dies in einem – auch zeitlichen – Gesamtkontext zu betrachten.
Standard: Das heißt?
Rosenfeld: Wir befinden uns in einer weltweiten Gesamtkrise. Es mangelt massiv an Wohnraum. Und im Gegensatz zum vorherrschenden Irrglauben wissen wir aus unserer Forschungsarbeit: Nicht die Flüchtlingswellen der letzten zwei Jahre sind schuld daran, dass wir zu wenig Wohnraum haben, sondern die Nachwehen der Weltfinanzkrise, die wir alle nicht ernst genug genommen haben – und wenn, dann zu spät.
Standard: An wen richtet sich diese Kritik?
Rosenfeld: Fehler sind passiert. Es ist unmöglich, auf irgendjemanden mit dem Finger zu zeigen. Die Krise ist nicht die richtige Zeit, um zu kritisieren. Die Krise ist die richtige Zeit, um gemeinsam Lösungen zu finden.
Standard: Zum Beispiel?
Rosenfeld: Eine erste Lösung wäre, den Begriff „Problem“ durch „Herausforderung“ zu ersetzen. Probleme sind dazu da, den Kopf in den Sand zu stecken. Herausforderungen jedoch wollen gemeistert werden. Hier ist die Politik gefordert. Das ist vielleicht nur ein erster Tropfen auf den heißen Stein. Und doch eröffnet sich dadurch eine vollkommen neue Welt.
Rosenfeld: Unterschiedlich! Ich bin kein typisches Beispiel. Ich habe schon in vielen Ländern gelebt, darunter etwa in Großbritannien, Spanien, Ungarn, Serbien, Kroatien, in den USA und im Mittleren Osten. Derzeit lebe ich in Frankreich. Je nach Kulturkreis und Immobilienmarkt habe ich mich angepasst, war mal Mieterin, mal Eigentümerin. Aber mit Sicherheit kann ich sagen: Ich bin definitiv nicht so reich, dass ich mir in jeder Stadt, in der ich schon gewohnt habe, eine Wohnung hätte kaufen können.
Standard: In Ihrem Vortrag beim Europäischen Forum in Alpbach haben Sie erwähnt, dass es auf der Nordhalbkugel seit der Finanzkrise 2008 mehr als 100 Millionen Menschen gibt, die sich das Wohnen kaum noch leisten können. Was heißt das genau?
Rosenfeld: Die Zahl bezieht sich auf die 56 Mitgliedsstaaten der UNECE – der United Nations Economic Commission for Europe. Dazu zählen auch Nordamerika sowie die ehemalige UdSSR. Und sie bedeutet: In diesen 56 Ländern gibt es mehr als 100 Millionen Menschen, die gezwungen sind, für das Wohnen mehr als 40 Prozent ihres Haushaltseinkommens auszugeben. Das ist besorgniserregend.
Standard: In der Regel rechnet man damit, dass maximal ein Drittel des Einkommens fürs Wohnen aufgewendet werden sollte.
Rosenfeld: Das ist ein guter Richtwert. Oder, anders formuliert: Wenn man das meiste Geld für den Immobiliensektor aufwendet, dann bleibt weniger übrig, um es in den anderen Sektoren auszugeben. Das ist eine einfache Milchmädchenrechnung. Das heißt also, dass die Ausgaben für Essen, für Kleidung, für Mobilität extrem reduziert werden müssen. In Ländern wie den USA beispielsweise bedeutet es auch, dass weniger Geld für Bildung, Versicherungen und Sozialleistungen zur Verfügung steht. Langfristig betrachtet ist das nicht nur ein Schaden fürs Individuum, sondern auch für die Wirtschaft.
Standard: Was ist mit den Energiekosten?
Rosenfeld: Danke für den Hinweis! Das ist ein enormer Anteil, der in vielen Ländern stetig wächst. In einigen Wirtschaften, vor allem im Osten der UNECE-Region, haben sich die Energiekosten in den letzten Jahrzehnten verdoppelt bis verdreifacht.
Standard: Was tun?
Rosenfeld: Wir sollten schleunigst darüber nachdenken, was wir tun können, um wieder mehr freies Geld zum Manövrieren übrig zu haben. London, wo die Durchschnittsmiete weit über 2000 Euro pro Monat liegt, oder Paris, wo man für eine 25-Quadratmeter-Wohnung 800 bis 1200 Euro ausgibt, sind keine guten Beispiele.
Standard: Und doch gelten diese Städte als beliebt und erstrebenswert.
Rosenfeld: Die Wohnpreise in den globalen Städten sind im letzten Jahrzehnt massiv in die Höhe gegangen. Das fordert nicht nur niedrigere Einkommensschichten heraus, sondern mehr und mehr auch die Mittelklasse. Eines der extremsten Beispiele dafür ist Vancouver. Da sind die Preise dermaßen nach oben geklettert, dass es kaum noch Menschen gibt, die sich dort eine Wohnung leisten können. In der Regel heißt es: Je mehr Talente eine Stadt anzuziehen imstande ist, desto höher ihre Position im Ranking. Das ist die Formel für Erfolg. Vancouver hat so viele Talente angezogen, dass die Industrie darauf kaum noch reagieren kann. Eine Stadt kann nicht smart sein, wenn die smarten Menschen es sich nicht mehr leisten können, dort zu leben.
Standard: Das klingt ziemlich hoffnungslos.
Rosenfeld: Ja und nein. Ich sage noch etwas zum Ja: In London warten 350.000 Menschen dringend auf eine leistbare Sozialwohnung. In New York sind es 450.000 Menschen und in Paris 550.000. Und in Russland wartet man durchschnittlich 20 Jahre, bis man vom Staat bei Bedarf eine leistbare Sozialwohnung zur Verfügung gestellt bekommt. So viel zum Thema der Ausweglosigkeit. Doch das Gute ist: In jeder Krise – und in dieser befinden wir uns derzeit ohne jeden Zweifel – liegen auch große Chancen.
Standard: Wie würden Sie die Krise und die damit verbundenen Chancen benennen?
Rosenfeld: Es mangelt weltweit an leistbaren Wohnungen. Die Mieten, die Hypotheken und die Energiekosten sind sehr teuer. Lange Jahre hatten wir in den UNECE-Ländern das Phänomen, dass der Eigentumsanteil steigt, während die Mietwohnungen stark zurückgehen – vor allem in den postsozialistischen Ländern im Osten. Aktuell befinden wir uns in einem Umbruch, in dem diese Verteilung völlig neu definiert wird. In vielen Ländern versucht man, die Folgen der Privatisierung wieder rückgängig zu machen. Die Wohnmärkte erfinden sich gerade neu. Es könnte sich vieles ändern. Das ist die Chance.
Standard: Konkreter?
Rosenfeld: Genau das herauszufinden ist mein Job. Wir sollten die Arbeit nicht unterschätzen. Fragen Sie mich in ein paar Monaten!
Standard: Sie forschen sehr intensiv zu den UNECE-Ländern. Wie steht Österreich da?
Rosenfeld: Österreich ist ein Schlaraffenland, was die Leistbarkeit und auch die Zugänglichkeit zu leistbarem Wohnraum betrifft. Es hat eines der besten Sozialwohnungssysteme der Welt. Das ist einzigartig.
Standard: Eine große Herausforderung in Österreich ist die kurzfristige Schaffung von leistbarem Wohnraum für Flüchtlinge. Niederösterreich antwortet darauf mit einem billigen Standard-Wohnmodul, das 800-mal kopiert und quer über das ganze Bundesland verstreut werden soll. Baustart ist im Jänner.
Rosenfeld: Es ist ein Zeichen humanitärer Qualität, dass es möglich ist, innerhalb von zwölf bis 18 Monaten ein derart umfangreiches Projekt zu machen und bis zur Schlüsselfertigkeit zu realisieren. Hier sind Tempo und Effizienz gefragt. Ich kenne das konkrete Niederösterreich-Projekt nicht im Detail, aber in manchen Situationen ist eine rasche Notmaßnahme vielleicht wichtiger als eine perfekte, nachhaltige Architektur, die viel Zeit in Anspruch nimmt und letztendlich auch bedingt, dass die Menschen umso länger in Flüchtlingsheimen und Notquartieren ausharren müssten. Ich warne davor, sich in so einer Ausnahmesituation ein vorschnelles Gesamturteil zu bilden, ohne dies in einem – auch zeitlichen – Gesamtkontext zu betrachten.
Standard: Das heißt?
Rosenfeld: Wir befinden uns in einer weltweiten Gesamtkrise. Es mangelt massiv an Wohnraum. Und im Gegensatz zum vorherrschenden Irrglauben wissen wir aus unserer Forschungsarbeit: Nicht die Flüchtlingswellen der letzten zwei Jahre sind schuld daran, dass wir zu wenig Wohnraum haben, sondern die Nachwehen der Weltfinanzkrise, die wir alle nicht ernst genug genommen haben – und wenn, dann zu spät.
Standard: An wen richtet sich diese Kritik?
Rosenfeld: Fehler sind passiert. Es ist unmöglich, auf irgendjemanden mit dem Finger zu zeigen. Die Krise ist nicht die richtige Zeit, um zu kritisieren. Die Krise ist die richtige Zeit, um gemeinsam Lösungen zu finden.
Standard: Zum Beispiel?
Rosenfeld: Eine erste Lösung wäre, den Begriff „Problem“ durch „Herausforderung“ zu ersetzen. Probleme sind dazu da, den Kopf in den Sand zu stecken. Herausforderungen jedoch wollen gemeistert werden. Hier ist die Politik gefordert. Das ist vielleicht nur ein erster Tropfen auf den heißen Stein. Und doch eröffnet sich dadurch eine vollkommen neue Welt.
Orna Rosenfeld (41) ist ausgebildete Architektin und plante zu Beginn ihrer Karriere mehr als 6000 Wohnungen. Seit 15 Jahren arbeitet sie als unabhängige Wohnbauexpertin, u. a. für die Weltbank sowie für die UN-Wirtschaftskommission UNECE in Brüssel und Genf. Sie unterrichtet an der Westminster University in London und forscht zu Wohnbaufragen an der Sciences Po in Paris.
Für den Beitrag verantwortlich: Der Standard
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