Bauinvestitionen im Bestand nehmen einen immer größeren Anteil am deutschen Baugeschehen ein. Aufgrund der steigenden Bedeutung des Bereichs „Bauen im Bestand“ müssen Architekten und Projektentwickler verlässliche Kostenaussagen über projektierte Baumaßnahmen treffen können. Die neue DIN 276, die seit 2006 Gültigkeit besitzt, hat zudem die Anforderungen an die Einhaltung von Budgets und Kostenlimits deutlich erhöht. Gerade im Bestand lauern jedoch Risiken, die meist nicht bis ins kleinste Detail vorab zu klären sind. Es ist wichtig, bereits vor der endgültigen Investitionsentscheidung des Auftraggebers zumindest essentielle Risiken, die ein Projekt zum Scheitern bringen könnten, bestmöglich einzugrenzen.

Hierzu sind auf Seiten des Auftraggebers jedoch bisweilen Vorabinvestitionen für Gutachter und Analysen notwendig. Der betreuende Architekt sollte den Auftraggeber von der Notwendigkeit bestimmter Voruntersuchungen überzeugen, obgleich dieser die Kosten gegebenenfalls vergeblich übernommen hat, wenn sich herausstellen sollte, dass der Altbau gravierende Hindernisse für das geplante Bauvorhaben birgt. Treten beispielsweise großflächige Kontaminationen auf oder ist die Statik nicht mehr gewährleistet, so können diese Faktoren zu einer Explosion der Baukosten führen. Wurden keine Voruntersuchungen vorgenommen und treten die Befunde erst im fortgeschrittenen Planungs- oder sogar Bauprozess auf, sind in der Regel bereits große Ausgaben des Bauherrn getätigt worden, so dass ein Ausstieg aus dem Projekt nur mit großen Verlusten oder entsprechenden finanziellen Ansprüchen möglich ist.
Im Folgenden sollen einige Besonderheiten der Kostenplanung bei Projekten im Bestand erläutert werden.

Kostenverursachende Maßnahmen im Bestand

Zunächst stellt sich die Frage, welche besonderen Maßnahmen bei Bauten im Bestand im Vergleich zum klassischen Neubau Kosten verursachen. Dies sind unter anderem:
- Abbruch und Rückbau
- Umbau und Anbau
- Anpassungen an den Stand der Technik oder an aktuelle Vorschriften
- Dekontamination und Entsorgung
- Bauteil- und Oberflächensanierung
- optische Aufwertungen

Anforderungen der neuen DIN 276

Da sich die DIN 276, Stand 2006, klar den auftraggeberseitigen Anforderungen zuwendet, sind in Zukunft Kostenermittlungen auf ein Investitionsziel des Bauherrn auszurichten. Gerade im Bestand muss daher die Kostenermittlung während des ganzen Planungs- und Bauprozesses sorgfältig fortgeschrieben werden, um rechtzeitig auf Kostenschwankungen reagieren zu können, die sich im Verhältnis zum Neubau ja weniger leicht eingrenzen lassen.
Zur Aufstellung der Kosten fordert die neue DIN 276 bei Bauprojekten im Bestand eine Kostenunterteilung nach Abbruch, Neubau oder Instandsetzung. Zudem sollte der Wert vorhandener Teile bei den betreffenden Kostengruppen gesondert ausgewiesen werden.

Klärung notwendiger Voruntersuchungen

In der Regel ist der Architekt der erste Ansprechpartner, geht es um eine mögliche Investition im Bestand. Er muss den Bau begutachten und außerhalb seines Kompetenzbereiches notwendige Fachplaner oder Sachverständige zur Beauftragung empfehlen. Welche Untersuchungen bei einem Projekt vorab sinnvoll sind, kann nur fallweise entschieden werden und ist auch mit der Risikobereitschaft des Bauherrn abzugleichen. Gerade die optische Begutachtung durch den Architekten (Rostbefall, Risse, Wasserschäden etc.) und das Wissen über die Historie des Gebäudes (beispielsweise mögliche Kontamination durch vorherige kritische Nutzungen in einer Industriehalle) lassen Risikofelder erkennen, die einer näheren Betrachtung bedürfen:
- nicht mehr gewährleistete Statik
- nicht mehr gebrauchsfähige Haustechnik
- Kontamination mit Schadstoffen
- bauphysikalische Probleme (Wärmeschutz, Feuchteschäden)
- Brandschutz (kein Bestandsschutz!)
- keine Kompatibilität mit neuer Funktion (Fluchtwege, Treppengeometrien, Lastanforderungen, Belichtung etc.)
- fehlendes Planmaterial als Planungsgrundlage
Bei der Begutachtung eines Bestandsgebäudes sollte man daher auf derartige Risikofelder achten und dem Bauherrn zusätzliche Untersuchungen wie statische Bewertungen oder Schadstoffgutachten nahelegen.

Statische Probleme können beispielsweise von Korrosion, alten Kriegseinwirkungen oder unsachgemäßen Eingriffen in der Vergangenheit ausgehen. Sind keine Planunterlagen mehr verfügbar, so müssen zudem Tragsysteme, Achsen und Querschnitte aufgenommen werden, um zu klären, ob etwa Decken den Lastanforderungen der zukünftigen Nutzung wie beispielsweise einer Bibliothek standhalten können.

Die Untersuchung des Gebäudes auf Kontamination sollte durch kompetente Sachverständige durchgeführt werden, da Entsorgungskosten schnell explodieren und somit ein Projekt finanziell gefährden können. Typische Belastungen sind:
- Verunreinigungen des Erdreichs
- Asbest (Lüftungskanäle, Decken, Brandschutz)
- PCB (Polychlorierte Biphenyle, beispielsweise in alten Lampen)
- KMF (Künstliche Mineralfaser, Dämmung)
- PAK (Polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoffe, zum Beispiel in Dichtungsbahnen, Abdichtungen)
- MKW (Mineralölkohlenwasserstoffe, beispielsweise in Industrieböden)
- DDT (etwa in Wandfarben ehemaliger US-Liegenschaften)
Oft ist auch die technische Ausrüstung eines Bestandsgebäudes marode oder lässt sich unter Beachtung zeitgemäßer Vorschriften und Verhältnisse nicht mehr nutzen. So sind Leitungsquerschnitte der Heizung nicht mehr an aktuelle Systeme adaptierbar, Entwässerungsleitungen nicht mehr intakt oder Stromleitungen entsprechen nicht mehr den VDE-Richtlinien. In jedem Fall empfehlen sich gründliche technische und gutachterliche Voruntersuchungen, um die notwendigen Investitionen im Bereich des Rückbaulevels festlegen zu können. Ist im Bestand seit mehr als 10 bis 15 Jahren keine Modernisierung vorgenommen worden, ist im Zweifel der komplette Austausch der Haustechnik eine realistische Grundlage für die Kalkulation.

Auch können rechtliche Anforderungen oder der Stand der Technik dazu führen, dass Rückbaumaßnahmen notwendig werden, etwa wenn Fluchtwege nicht breit genug, Treppengeometrien unzulässig, Brandschutzanforderungen (Türen, Brandüberschlag etc.) nicht erfüllt oder Hüllflächen mangelhaft gedämmt sind. Es empfiehlt sich dringend, ein Bestandsaufmaß anzufertigen, um die notwendigen Umbaumaßnahmen zu definieren.

Falls das Bestandsgebäude unter Denkmalschutz steht, sollten mit der Denkmalschutzbehörde von Beginn an die geplanten Maßnahmen abgestimmt werden, um die Kostensicherheit zu erhöhen. Denn die Behörde kann nach ihrem Verständnis falsche Sanierungen jederzeit stoppen, woraus sich nicht unerhebliche Kostenrisiken ergeben.

Grundlage der Kostenermittlung

Wenn man vor Projektstart die Investitionshöhe abschätzen möchte, sind – neben der Reduzierung der Risiken durch Aufklärung von Unsicherheiten – zwei unterschiedliche Sichtweisen zu prüfen:
Durch die Untersuchungen des Bestands sind zunächst alle Maßnahmen monetär zu erfassen, die grundsätzlich zum Erhalt des Gebäudes und der Integration der neuen Nutzung notwendig sind. Dies umfasst einerseits die Beseitigung vorhandener Bauschäden und kontaminierter Bauteile und andererseits die Anpassung an die heute gültigen Gesetze (etwa beim Brandschutz) und an die grundlegenden Nutzungsanforderungen (Lastannahmen, Größe und Zugänglichkeit von Nutzungseinheiten etc.). Somit ergibt sich eine Höhe der Minimalinvestition, die nicht unterschritten werden kann.
Zusätzlich sind die gewünschten Qualitäten im fertiggestellten Zustand dezidiert mit dem Auftraggeber zu klären, da sich hieraus hohe Kostenunterschiede ergeben. Wünscht ein Bauherr beispielsweise Schallschutzqualitäten, die für Neubauten gelten, so sind häufig umfangreiche Baumaßnahmen (Austausch des Estrichs oder der Türen) notwendig. Wünscht er neubauadäquate Oberflächen (Ebenheit, Maßtoleranzen, keine Spuren der Bauhistorie), so müssen erhebliche Eingriffe in die Bausubstanz (Austausch von Putzen, Werksteinen, Fliesen etc.) und damit Kosten einkalkuliert werden. Gemeinsame Begehungen helfen, eine erste Festlegung zu treffen. Die Beantwortung dieser vom Bauherrn oft direkt entscheidbaren Fragen bildet zusammen mit den oben benannten notwendigen Maßnahmen, die sich dem Bauherrn nicht immer unmittelbar erschließen, eine Grundlage für die Kostenermittlung. Zudem können die Qualitätsanforderungen des Bauherrn – falls notwendig – als Puffer bzw. Spielraum zwischen notwendiger Mindestinvestition und Kostenobergrenze des Auftraggebers dienen.

Durchführung der Kostenermittlung

Entgegen der in der DIN 276, Stand 2006, definierten Kostenermittlungsstufen müssen im Bestand oft andere Wege beschritten werden. Eine nach DIN 276 geforderte Kostengliederung bis zur 1. Ebene im Kostenrahmen (Leistungsphase 1) oder in der Kostenschätzung (Leistungsphase 2) bringt keine verlässlichen Ergebnisse, da Kostenkennwerte auf Basis von Bruttorauminhalt, Bruttogrundfläche oder Nutzfläche sich nicht auf die eigentlichen Kostenverursacher beziehen. So differieren diese Kennwerte in den einschlägigen Datenbanken oft um mehrere hundert Prozent, denn sie beruhen auf völlig unterschiedlichen Bauprojekten, bei denen die durchgeführten Maßnahmen von partiellen Oberflächensanierungen bis hin zum Komplettaustausch großer Anteile der Bausubstanz reichen. Soll in frühem Stadium bereits eine möglichst hohe Kostensicherheit erreicht werden, müssen auf oben genannter Datenbasis die Kosten bis zur 3. Ebene der Kostengliederung ermittelt werden (beispielsweise der Austausch von 200 Quadratmetern schadhafter Putzflächen etc.). Dies stellt in dieser frühen Phase eines Projektes einen nicht unerheblichen Aufwand für den kostenplanenden Architekten dar, der durch den Bauherrn vergütet werden muss und der nicht unter Akquisitionsgesichtspunkten zu leisten ist. Oftmals ist es schwierig, Bauherren diese Notwendigkeit der Vorabinvestition verständlich zu machen. Aufgrund der Verantwortung als Sachwalter des Bauherrn sollte man sich jedoch nicht zu voreiligen Schlüssen und Kostenaussagen verleiten lassen, da dies auch juristisch später zu Komplikationen führen kann.

Die Aufstellung der Kostenkennwerte beim Abbruch lässt sich nicht mit dem Neubau vergleichen, denn grundsätzlich sind individuelle Bedingungen des Gebäudes und der Umgebung maßgeblich für die Preisbildung von Rückbaumaßnahmen. So sind zunächst sinnvolle und notwendige Verfahren herauszuarbeiten:
- vorbereitende Maßnahmen: Entkernen, Ausbau technischer Einrichtungen
- Dekontamination mit Schutzmaßnahmen
- Sprengung oder Teilsprengung
- maschineller Abbruch mit Bagger, Kran, Abrissbirne o.Ä.
- händischer Abbruch mit Kleingeräten
- Nacharbeitung, Verwertung
Es ist offensichtlich, dass ein Abbruch mit schwerem Gerät bei weitem nicht so arbeitsintensiv ist wie der händische Abbruch einzelner Wände oder technischer Einrichtungen im Inneren. Die Transportwege im Inneren des Gebäudes spielen eine wichtige Rolle für den Arbeitsaufwand. Auch können Transportwege zur Aufbereitung oder Entsorgung des Abbruchmaterials deutliche Kostenschwankungen hervorrufen. Ist keine geeignete Deponie oder Verwertungsstelle in der Nähe, rechnen Abbruchunternehmen entsprechend weite Fahrwege mit ein. Somit haben Abbruchverfahren und Entsorgungswege entscheidenden Einfluss auf die Rückbaukosten.

Auch die Leistungen, die den Rückbauarbeiten folgen, sorgen für spezielle Kosten. Es reicht nicht aus, für Baumaßnahmen in Bestandsgebäuden einfach entsprechende Neubau-Kostenwerte anzusetzen. Denn dies führt in vielen Fällen dazu, dass die tatsächlichen Vergabesummen die Werte der vorangegangenen Kostenermittlungsstufen deutlich überschreiten. Wird im Bestand gearbeitet, kalkulieren Bauunternehmen Zulagen für höheren Arbeitsaufwand, spezielle Bauumstände und allgemeine Risikozuschläge ein. Dies umfasst den häufig aufwendigeren Materialtransport im Gebäude. Oft werden aber auch Anschlüsse an Bestandskonstruktionen einschließlich Anarbeiten und Anpassen als Mehraufwand miteinberechnet. Durch Unebenheiten und Bautoleranzen des Altbaus ergeben sich Risikozulagen, die viele Unternehmen den Einheitspreisen zuschlagen.

Modulare Kostenplanung

Da sich trotz intensiver Grundlagenarbeit zu Beginn eines Projektes auch während des Planungs- und Bauprozesses immer wieder neue Erkenntnisse und unvorgesehene Ereignisse ergeben, die zu Kostenveränderungen führen, ist eine flexible und stetig aktualisierte Kostenplanung notwendig. Zwar lässt sich beispielsweise das Ausmaß nicht mehr tragfähiger Putzflächen vor Entfernen der Tapeten durch Proben an typischen Stellen abschätzen – die tatsächliche Menge ist jedoch erst im Zuge der Baumaßnahmen erkennbar. Ebenso können frühere Eingriffe in den Bestand (Änderungen der Tragstruktur in einer Decke, verschlossene Hohlräume etc.), die vor Ort und in den vorhandenen Planunterlagen nicht erkennbar waren, erst während der Baumaßnahme sichtbar werden.

Hat der Bauherr ein klar limitiertes Budget zur Verfügung, können derartige Kostenveränderungen den Projekterfolg gefährden. Daher ist es zum einen wichtig, Projekte nicht zu eng zu rechnen und das in der Kostenermittlung gewählte Kostenniveau offen mit dem Bauherrn zu besprechen. Darüber hinaus sollte man zusammen mit dem Auftraggeber Module ausarbeiten, die als Puffer für unvorhergesehene und deutliche Kostenveränderungen dienen könnten, um das Projekt gegebenenfalls finanziell zu retten. In der Regel handelt es sich hierbei um Ausbauqualitäten von Vergabeeinheiten, die erst später im Bauprozess vergeben werden (etwa Bodenbeläge aller Art, Außenanlagen oder Ähnliches). Über eine Änderung von Oberflächenanforderungen (Q2 bis Q4) oder Materialien (unterschiedliche Werksteine) lassen sich Kostenerhöhungen wieder auffangen. Grundvoraussetzung ist dabei
- das Einverständnis des Bauherrn
- die Kostenrelevanz der gewählten Bauelemente (bei einem Projekt von 5 Millionen Euro bildet etwa die Auswahl der WC-Trennwände nur einen sehr kleinen Puffer)
- die noch nicht erfolgte Vergabe der Leistung (kündigt man Teile eines bereits geschlossenen Bauvertrags, so ist die volle Vergütung minus der ersparten Aufwendungen zu zahlen)
Mögliche Kostenmodule sind individuell mit den Bedürfnissen und Ansprüchen des Bauherrn zu klären und zu besprechen. Auch das Zurückstellen des Innenausbaus nicht vermieteter Teile oder eines Dachbodens könnte beispielsweise als Puffer dienen.

Resümee

Die Kostensicherheit bei Projekten im Bestand ist in der Regel nicht so einfach zu erreichen wie bei Neubauten und erfordert daher erhöhte Aufmerksamkeit des planenden Architekten. Von Beginn des Projektes an müssen die durchzuführenden und mit Kosten hinterlegten Arbeiten aufgestellt und im Verlauf präzisiert und fortgeschrieben werden. Auch lassen sich Standards in der Kostenermittlung, die sich im Neubau bewährt haben, nur teilweise im Altbau anwenden – jedes Projekt stellt neue Herausforderungen und beansprucht individuelle Herangehensweisen. Gerade die Risiken im Bestand müssen vorab eingegrenzt und bei Auftreten im Prozess immer wieder abgepuffert werden, um Kostenvorgaben des Bauherrn einhalten zu können. Treten jedoch keine außerplanmäßigen Probleme und damit verbundene Kosten auf, sind Investitionen im Bestand für Auftraggeber oft lukrativ, da die Höhe der Investition im Verhältnis zu Neubauten gleicher Größe oft weitaus geringer ist. Zwar ergeben sich zusätzliche Kosten durch den Rückbau und häufig erschwerte Bedingungen im Bestand, doch die in der Regel dominanten Rohbaukosten entfallen größtenteils.

[ Dr.-Ing. Architekt Bert Bielefeld betreibt ein Planungsbüro in Dortmund und ist für verschiedene Kammern und Verbände als Dozent in der Weiterbildung tätig. An der Universität Siegen hat er eine Vertretungsprofessur für Bauökonomie und Baumanagement inne. ]