Auf dem ehemaligen k.u.k. Nordbahnhof in Wien entstanden jüngst der neue Bahnhof Praterstern wie auch ein markantes Gebäude am Rand des Pratersterns: das Headquarter der ÖBB Infrastruktur. Rund 800 Mitarbeiter der ÖBB-Infrastruktur AG bezogen nach einer Bauzeit von knapp zwei Jahren ihr neues Bürogebäude am Praterstern 3. Die Architekten Tillner & Willinger entwarfen dafür zwei parallele Längsbaukörper entlang der Gleisanlagen und entlang der Nordbahnstraße, ein Objekt auf einer Grundfläche von rund 5.000 Quadratmetern.

Die Baukörper wurden durch Erschließungs- und Besprechungsraumtrakte zu einem Baukörperensemble verbunden. Die neue Zentrale der ÖBB-Infrastruktur besteht aus einem Untergeschoß und acht Obergeschoßen. Der Eingang ist zum Bahnhof hin orientiert und über eine Freitreppe erreichbar. Das Erdgeschoß kann teilweise auch von der Öffentlichkeit genutzt werden und wird durch eine Fußgängerpassage geteilt.

Im Erdgeschoß befinden sich ein Konferenzzentrum, das Betriebsrestaurant, ein Fitnesscenter wie auch ein Geschäftslokal der ÖBB. Der Innenhof stellt das beeindruckende Herzstück des neuen Headquarters dar und wurde mit einem transparenten, 1.000 Quadratmeter großen Membrandach geschützt. [...]

Das Bürogebäude liegt am pulsierenden Praterstern, Platz und Kreisverkehr, in unmittelbarer Nähe zum Wiener Prater, der attraktivsten Freifläche der Stadt. Das achtgeschoßige Gebäude gliedert sich in zwei Nutzkörper, einer entlang der Bahntrasse, der andere entlang der Nordbahnstraße. Diese verbinden zwei transparente Blöcke mit Erschließung, Besprechungsräumen und Allgemeinräumen als informelle Kommunikationszone zu einem Baukörperensemble. Eine bestehende öffentliche Passage, die die Bahnstation mit dem angrenzenden Bezirk verbindet, durchtrennt das Erdgeschoß und stellte eine interessante Herausforderung an den Entwurf. Darauf reagierend wurden im Erdgeschoß einerseits im Praterstern-seitigen Teil öffentliche Bereiche wie Geschäfte platziert und andererseits des Durchganges halböffentliche wie Restaurant und Konferenzzentrum mit direkter Anbindung an das darüberliegende Bürogebäude.

Der Haupteingang des Gebäudes am Praterstern führt über eine Freitreppe zu einem durchgehenden Innenhof im 1. Obergeschoß. Die erhöhte Lobby bietet nicht nur einen großartigen Ausblick zum öffentlichen Platz, sondern ermöglicht eine direkte Verbindung beider Erschließungstürme über dem öffentlichen Durchgang. Sowohl die Doppelfassade als auch die Atriumüberdachung gewährleisten als Pufferräume niedrigen Energieverbrauch sowie Schallschutz des ruhigen Innenhofes gegenüber dem Verkehrsknoten außerhalb.

In der Immobilienbranche gibt es klare Worte. Man spricht von Grundstücksflächen, bebaubarem Volumen, Baukosten, Rendite - und meint damit letztlich immer nur den Neubau. Was im gängigen Jargon zu kurz kommt, ist oft die alte Bausubstanz. Altbau? Das schreit nach veralteten Raumstrukturen, nach technischem Nachholbedarf, nach einem Haufen unlösbarer Probleme. Um die Berührungsangst mit Umbau und Sanierung etwas zu zügeln, fand in Wien vor einigen Tagen der 1. Internationale Sanierungskongress statt. Der Ort hätte nicht besser sein können: Zum Diskutieren fanden sich die Experten aus aller Herren Länder in der Wiener Hofburg zusammen.

Natürlich sind die herrschaftlichen Räumlichkeiten, die zwischen dem 15. und 19. Jahrhundert entstanden sind, nicht stellvertretend für alles Alte, wenn von Immobilien die Rede ist. Dennoch ist die Wahrscheinlichkeit, auf in die Tage gekommene Bausubstanz zu treffen, ziemlich hoch. In Wien lag der Anteil der Wohnungen aus der Gründerzeit (1848-1914) vor 15 Jahren noch bei 37,7 Prozent. Durch Wohnungszusammenlegungen und teilweisen Abbruch ist dieser mittlerweile auf 36 Prozent gesunken.

Dass es weit mehr Möglichkeiten gibt als Abbruch oder rigorosen Umbau, war Thema des Sanierungskongresses. Bei den Experten herrschte Einigkeit: Die Rahmenbedingungen für Revitalisierungen müssten sich entscheidend verbessern. Denn immer noch gibt es eine Vielzahl an Stolpersteinen, die es Planern und Ausführenden nicht leicht macht, schützenswerte Gebäude wirtschaftlich zu sanieren. Schließlich müsste der ökonomische Aspekt auf beiden Seiten zum Tragen kommen - sowohl beim Bauherrn als auch beim Auftragnehmer.

Für die Veranstalter des Kongresses - das sind Vasko+Partner und Michael Balak vom Österreichischen Forschungsinstitut für Chemie und Technik (ofi) - war dies jedenfalls eine wichtige Botschaft. Der Handlungsbedarf der öffentlichen Hand habe sich auch in den Diskussionen widergespiegelt, sagt Wolfgang Poppe vom Ingenieursbüro Vasko+Partner, „Sanierung und Erhaltung von alter Bausubstanz ist mehr als nur eine Bauaufgabe - dabei geht es um Gesellschaftspolitik und um den Umgang mit alter Bausubstanz im Interesse aller Beteiligten“.

Interesse steigern

Das Hauptinteresse des Kongresses war, einige vertretbare Investitionsmöglichkeiten und Amortisationsmodelle für die Nutzung und den Erwerb von Altbauten aufzuzeigen. Das ist geglückt. Der Ball liege nun eindeutig bei der öffentlichen Hand. Rudolf Schicker, Planungsstadtrat für Wien, zeigte Interesse: „Wir wollen einerseits alte Gebäude bestmöglich erhalten und andererseits den Klimaschutz einbinden.“ Für eine historische Stadt wie Wien sei ein solcher Kongress, der an zwei Tagen Planer, Gewerbe, Industrie und die Immobilienbranche zusammenführt, daher besonders wichtig.

„Es hat sich herauskristallisiert, dass im Rahmen der Altbausanierung nicht die normative Vorgangsweise maßgebend sein soll, sondern die ingenieursmäßige und kreative Planung“, sagt Veranstalter Michael Balak, darüber hinaus müsse man die Schulung von Bauherren, Planern und Ausführenden hinsichtlich neuester Technologien zunehmend forcieren. „Der Sanierungsbedarf ist ein internationales Thema, nicht zuletzt auch im Hinblick auf die volkswirtschaftliche Bedeutung aufgrund des Zusammenhanges mit der stark expandierenden Tourismusbranche“, gibt Balak zu verstehen. Eine Grundvoraussetzung bei der Altbausanierung sei selbstverständlich ein Miteinander und nicht ein Gegeneinander mit den Denkmalpflegern.

Soziales fördern

Einen Output aus fernen Gefilden lieferte Billy C. L. Lam, Exklusivgast aus China. Er berichtete über Hongkong und seinen problematischen Umgang mit bestehenden Altbauten. Einen positiven Umstand streichte er jedoch heraus: die Balance zwischen sozialen Interessen, Eigentümerinteressen und der Erhaltung historischer Substanz.

Margarete Funk, Liegenschaftsbewertungs- und Immobilienexpertin, betonte den Stellenwert des Nutzers: „Bei allen Betrachtungen ist die Nutzung das Wesentlichste. Das ist ein wichtiger Ansatz. Eine Immobilie erklärt sich nicht als Gebäude allein, sie muss in ihrer Gesamtheit betrachtet werden.“

In Österreich überprüft die 1995 gegründete Zertifizierung Bau gebaute Qualität nach einem strengen Kriterienkatalog. 1997 wurde das Unternehmen als unabhängige Zertifizierungsstelle akkreditiert. Ein Lenkungsgremium wacht über seine Unabhängigkeit. Und auch Architekten und Ingenieure stehen hinter der Zertifizierungsidee. Hans Staudinger, Mitglied des Lenkungsgremiums und Direktor der Kammer der Architekten und Ingenieurkonsulenten für Wien, Niederösterreich und Burgenland, bringt es auf den Punkt: „Mit der Zertifizierung findet eine Qualitätsfokussierung im gesamten Bauprozess statt. Damit wird Qualität am Bau strukturell und langfristig gesichert.“ Und Rudolf Pichler, Geschäftsführer der Zertifizierung Bau, verweist auf die hoch qualifizierten Bauprofis, die überprüfen: „Wir bieten von Qualitätsmanagementsystemen nach ISO 9001 bis zu Sicherheitsmanagementsystemen nach SCC alles an.“

Aber auch Unternehmensanalysen und Bewertungen wie etwa Benchmarkingprojekte zählen zu den Tätigkeitsbereichen. Baumit-Haus, Massivwerthaus Wienerberger oder Portenschlager Haus lassen jedes von ihnen errichtete Gebäude durchchecken. „Dieser freiwillige Schritt des Bekennens zur Qualität ist ein klarer Vorteil für den potenziellen Hausbesitzer. Die Wertsicherung der Immobilie ist dabei ein wesentlicher Punkt“, sagt Pichler. So eine Gebäudezertifizierung kostet - etwa für ein Einfamilienhaus - zwischen 1000 und 1600 Euro.

Gerald Uitz von Bau Sztriberny aus Kärnten arbeitet als Ausführungspartner mit dem Wienerberger Massivwerthaus. „Bauherren überzeugt diese Form der Qualitätssicherung, für die sie nichts extra bezahlen müssen. Der Nutzen liegt vor allem darin, dass wir sofort dort eingreifen, wo Probleme auftauchen - denn jedes Bauvorhaben ist individuell.“
Objektive Daten

Vor wenigen Tagen erhielt das von der IG Immobilien, Wien, gebaute Amsterdamer Bürogebäude Orly Centre die Zertifizierung für Errichtung durch die Arbeitsgemeinschaft Total Quality (Arge TQ). Das Gebäude liegt im nordwestlichen Teil der holländischen Hauptstadt in der Nähe des Bahnhofs Sloterdijk. 21 Mieteinheiten mit Nutzflächen zwischen 385 bis 1539 m² stehen den beiden Mietern zur Verfügung.

Hermann Klein, Geschäftsführer von IG-Immobilien, prophezeit solchen Zertifizierungen für Immobilien eine große Zukunft: „Wir werden bald alle von uns entwickelten und errichteten Gebäude zertifizieren lassen. Dies ist für den Nutzer enorm wichtig, erhält er doch objektive Daten zur Bewertung seiner Immobilie.“

Gebäudezertifizierungen für den großvolumigen Wohn-oder Bürobau in Österreich führt die Zertifizierung Bau in Kooperation mit der Arge TQ durch. Hier wird nach technischen Kriterien und vor allem benutzerorientiert begutachtet. Die Kosten liegen bei rund 0,3 Prozent der Gesamterrichtungskosten. „Teuer sind Zertifizierungen nur, wenn sie erst nach Fertigstellung durchgeführt werden. Bereits in der Planungsphase muss man immer wieder überprüfen - nur so lassen sich spätere Fehler rechtzeitig erkennen“, so Klein.

Das Orly Centre schnitt in allen Kategorien überdurchschnittlich und in der Ausstattung hervorragend bis ausgezeichnet ab.

45.765 Besucher informierten sich vergangenes Wochenende auf der „Bauen & Energie 2004“ im MessezentrumWienNeu bei rund 500 Ausstellern. Die heurige Schwerpunktsetzung auf „gesundes“ Bauen und Renovieren traf stärker als erwartet den aktuellen Trend in Österreich: Hausbauer wollen Ökologie vom Keller bis zum Dach. Und Johann Jungreithmair, Chef der Reed Exhibitions Messe Wien, will diesen Schwerpunkt in Zukunft weiterentwickeln.

Auch die Interessengemeinschaft Architektur präsentierte ihre Leistungen. Architektur wird langsam als Mehrwert mit klarem Zusatznutzen für den Bauherrn erkannt, freut sich Norbert Grabensteiner, der alle vier Messetage Interessenten Rede und Antwort stand. Die Fragen reichten von „Wozu brauche ich einen Architekten?“ bis zu „Plant ein Architekt auch ein Haus aus vorgefertigten Teilen?“. „Baukultur im Allgemeinen ist ein nicht existentes Wort für einen Großteil der Besucher. Man ist sich jedoch schnell einig über die Tatsache, dass die ,wuchernden blauen Lagunen' nicht unser Ziel sein können“, resümiert Grabensteiner.

Das Bewusstsein für Architektur ist eindeutig gestiegen. Veränderungen und positive Entwicklungen sind spürbar. Der Anspruch der Besucher wird größer. „Die Entwicklungen auf dem Sektor der Gebäudeenergie machen z. B. neuartige und zeitgemäße Lösungen quasi von selbst salonfähig“, freut sich Grabensteiner.


Logisch biologisch

Die Zusammenarbeit mit dem Institut für Baubiologie hat sich für die Messeleitung bewährt: 200 Teilnehmer kamen zum Kongress „Schadstoffe in Innenräumen“. Bernhard Lipp (IBO) ist überzeugt, dass Baubiologie und Bauökologie eine immer größere Rolle spielen werden: „Bauökologisch zu bauen bedeutet, ressourceneffizient sowohl bei der Herstellung als auch im Betrieb vorzugehen. Und das lässt sich gerade im Passivhaus in Einklang bringen: höchster Komfort mit gesunder Luft, niedrige Betriebskosten und lange Lebensdauer eines Passivhauses. Da kann man wirklich von ,nachhaltigem Bauen' sprechen.“ Die gefragtesten Themen auf den acht Beratungsinseln waren Baustoffe sowie Heizung/Lüftung/Klima, Fenster/Türen und alles rund ums Renovieren. Im Ökodorf konnten sich die Besucher über ökologische Baumaterialien und Bauweisen informieren und „angenehme Wohnatmosphäre“ selbst spüren.

Wer vom Angebot und der Vielfalt der Möglichkeiten rund ums Thema Bauen, Wohnen und Energie noch nicht genug hat, kann noch schnell nach Salzburg auf die bis Sonntag geöffnete „Austrobau“, die internationale Messe für Bauen, Wohnen und Energiesparen im Messezentrum Salzburg, reisen.

Dass ein Architekt mit einer Ausstellung Bauaufträge initiieren kann, zeigt einen Weg, wie beinahe vergessene Objekte - obwohl an prominenten Orten platziert - in neuem Licht und Glanz erstrahlen können. Aussehen, Funktion und Architektur tragen wesentlich zur Wertsteigerung wie auch zur Werterhaltung des Objektes bei.
Wie etwa zum Beispiel der Opernringhof in Wien, direkt gegenüber der Staatsoper. Das in den 50er-Jahren von den Architekten Carl Appel und Georg Lippert geplante Gebäude wurde - wie so viele Immobilien aus der Nachkriegszeit - kaum beachtet. Obwohl eine Vielzahl von ihnen von namhaften Architekten stammt - z. B. auch der Wiener Ringturm (Boltenstern).

Genau diese geringe Wertschätzung von „beachtlichen“ Immobilien veranlasste 1997 die „lakonis“-Architekten (Michael Buchleitner und Mira Thal) dazu, im Rahmen der Architekturtage eine Ausstellung über Bauten aus der Nachkriegszeit zu organisieren. Zwölf Projekte, die zum Teil bereits abgerissen waren, wurden präsentiert. Eines davon: der Opernringhof. „Ziel der Ausstellung war es, auf das Spezifische der Nachkriegsarchitektur hinzuweisen und nicht erst anlassbezogen bei der nächsten Gefährdung eines Gebäudes aus den 50er-Jahren zu reagieren“, erklärt Buchleitner.

Die Allianz, Eigentümer des Opernringhofes, zeigte sich motiviert und beauftragte lakonis 1998 mit einem Sanierungskonzept. Von der Erneuerung der Geschäftsportale bis zur Sanierung und Neugestaltung der öffentlichen Erschließungsflächen reichten die vorgeschlagenen Maßnahmen, die vom Bauherren begeistert umgesetzt wurden. Appels Architektur hat aber vor allem das Lichtkonzept mittels LED-Technik wieder ins rechte Licht gerückt. Baukosten: rund 7,3 Millionen Euro.