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Bauboom in der Mozartstadt
Vom Office Eleven bis zum Business Boulevard - rund 100.000 Quadratmeter Büro- und Geschäftsflächen entstehen derzeit in Salzburg. Hinter der Kran-Kulisse läuft die Vermietung allerdings zäh, es wird ein weiterer Preisrutsch befürchtet.
25. September 2002 - Gerhard Dorfi
Salzburg - Wer offenen Auges durch die Landeshauptstadt fährt, wird schnell feststellen: Bei Büro- und Geschäftsgebäuden herrscht derzeit eine rege Bautätigkeit.
Der Innungsmeister der Immoblientreuhänder, Peter Genser (von der Hausverwaltung Gerlich & Co.), bestätigt den Eindruck: Es herrsche ein regelrechter Bauboom, wie es ihn seit den frühen Siebzigerjahren nicht mehr gegeben habe. Geschätzte 100.000 Quadratmeter Büro- und Geschäftsflächen seien im Entstehen, so der Berufsgruppenvorsitzende der Immobilienmakler, Albin Hölzl.
Dessen Firma, „Hitsch & Hölzl“, kümmert sich etwa um die Vermietung des neuen Prestigeobjektes „Office Eleven“. Das Hightech-Bürogebäude entsteht an der Sterneckstraße auf einem ehemaligen Postareal. Nur wenige Meter stadtauswärts errichtet die Strabag AG in derselben Straße gerade den „Business Boulevard“, ein Einkaufszentrum mit 6500 und Büros mit 9900 Quadratmetern.
Dass hier im Stadtteil Schallmoos bald Kranlotsen benötigt werden, dafür sorgt ein weiteres Projekt in unmittelbarer Nähe zur Sterneckstraße: In der Schallmooser Hauptstraße entsteht das „Rizzi Plaza“, das neben 4000 Quadratmetern Büros auch Geschäfte, Wohnungen und Arztpraxen beherbergen soll. All diese Projekte erfüllen die entscheidenden Kriterien für die bestmögliche Vermarktung: gute Verkehrsanbindung, Parkmöglichkeiten, intelligente Ausstattung (flexible Raumaufteilung, moderne Kommunikationstechnik) und eine repräsentative und imagefördernde Architektur. Qualitätsmerkmale, die auch die Experten von der Münchner HypoVereinsbank in ihren Expertisen als Definition für Topbüroimmobilien auflisten.
Investoren und Mieter
„Die Aufgabe der Zukunft“, so Albin Hölzl zum STANDARD, „heißt Prestige und Corporate Identity zu verkaufen.“ Zwar seien laut Hölzl Investoren sehr am Standort Salzburg interessiert; Mieter zu finden erweise sich aber oft als mühselig. Da der Zuzug von außen fehlt, ziehen vorwiegend Salzburger Firmen oder Zweigniederlassungen auswärtiger Firmen in die neuen Topobjekte ein.
Im „Office Eleven“ sind momentan nur 25 Prozent vermietet (an einen Schweizer Betrieb und einen Salzburger Dienstleister), weitere 25 Prozent stehen in Verhandlung. Dabei befinden sich die Preise pro Quadratmeter auf einem im Vergleich mit internationalen oder auch Wiener Verhältnissen eher niedrigen Niveau: zwischen 8,72 und 10,90 Euro. In Wien erzielen Topbüroimmobilien etwa 13,08 Euro.
Selbst mit diesen günstigen Preisen besteht in Salzburg bei 1a-Lagen noch immer ein deutlicher Abstand zu 1b-und Nebenlagen, die einen Mietzins von 5,45 bis 7,27 Euro erzielen. Gerade diese „Altimmobilien mit unzureichender Infrastruktur werden unter die Räder kommen“, so Genser.
Weiter Preisrutsch
Die Leerstandsrate beträgt nach Schätzungen Hölzls derzeit an die sechs Prozent. Neben den Bauten in Schallmoos entstehen auch im Süden der Mozartstadt an der Alpenstraße und in Maxglan entlang der Innsbrucker Bundesstraße je drei neue Bürogebäude. Aber nicht alle Brancheninsider beurteilen diesen Bauboom positiv. Leo Hohla (von Stiller & Hohla) befürchtet, dass sich die Preise noch weiter nach unten bewegen werden. Da viele Baufirmen auch Developer seien, werde vielfach aus Arbeitsbeschaffungsgründen gebaut.
Noch Zukunftsmusik stellen die ambitionierten Pläne für eine Verbauung der ÖBB-und Postareale in Bahnhofsnähe dar - die in die 100.000 Quadratmeter projektierter oder bereits in Bau befindlicher Büro- und Geschäftsflächen noch gar nicht eingerechnet sind: Mit unter anderem drei Hochhäusern (zwischen 45 und 60 Meter aufragend) und mehr als 120.000 Quadratmetern Bruttogeschoßflächen würde nicht nur das Stadtbild entscheidend verändert.
Eine Debatte um diese Bürotürme nach dem Muster Wien-Mitte scheint vorprogrammiert. Zur Verdichtung in der Stadt gebe es, so Planungsstadtrat Johann Padutsch, keine Alternative, wenn gleichzeitig die Grünräume um die Stadt erhalten bleiben sollen. Eine Verdichtung sei eben großteils nur über die Höhenentwicklung möglich.
Vielleicht erübrigt sich die Stadtplanungsdiskussion aber auch: Wenn keine Mieter für die Hochhäuser gefunden werden können, bleibt Salzburg am Boden.
Der Innungsmeister der Immoblientreuhänder, Peter Genser (von der Hausverwaltung Gerlich & Co.), bestätigt den Eindruck: Es herrsche ein regelrechter Bauboom, wie es ihn seit den frühen Siebzigerjahren nicht mehr gegeben habe. Geschätzte 100.000 Quadratmeter Büro- und Geschäftsflächen seien im Entstehen, so der Berufsgruppenvorsitzende der Immobilienmakler, Albin Hölzl.
Dessen Firma, „Hitsch & Hölzl“, kümmert sich etwa um die Vermietung des neuen Prestigeobjektes „Office Eleven“. Das Hightech-Bürogebäude entsteht an der Sterneckstraße auf einem ehemaligen Postareal. Nur wenige Meter stadtauswärts errichtet die Strabag AG in derselben Straße gerade den „Business Boulevard“, ein Einkaufszentrum mit 6500 und Büros mit 9900 Quadratmetern.
Dass hier im Stadtteil Schallmoos bald Kranlotsen benötigt werden, dafür sorgt ein weiteres Projekt in unmittelbarer Nähe zur Sterneckstraße: In der Schallmooser Hauptstraße entsteht das „Rizzi Plaza“, das neben 4000 Quadratmetern Büros auch Geschäfte, Wohnungen und Arztpraxen beherbergen soll. All diese Projekte erfüllen die entscheidenden Kriterien für die bestmögliche Vermarktung: gute Verkehrsanbindung, Parkmöglichkeiten, intelligente Ausstattung (flexible Raumaufteilung, moderne Kommunikationstechnik) und eine repräsentative und imagefördernde Architektur. Qualitätsmerkmale, die auch die Experten von der Münchner HypoVereinsbank in ihren Expertisen als Definition für Topbüroimmobilien auflisten.
Investoren und Mieter
„Die Aufgabe der Zukunft“, so Albin Hölzl zum STANDARD, „heißt Prestige und Corporate Identity zu verkaufen.“ Zwar seien laut Hölzl Investoren sehr am Standort Salzburg interessiert; Mieter zu finden erweise sich aber oft als mühselig. Da der Zuzug von außen fehlt, ziehen vorwiegend Salzburger Firmen oder Zweigniederlassungen auswärtiger Firmen in die neuen Topobjekte ein.
Im „Office Eleven“ sind momentan nur 25 Prozent vermietet (an einen Schweizer Betrieb und einen Salzburger Dienstleister), weitere 25 Prozent stehen in Verhandlung. Dabei befinden sich die Preise pro Quadratmeter auf einem im Vergleich mit internationalen oder auch Wiener Verhältnissen eher niedrigen Niveau: zwischen 8,72 und 10,90 Euro. In Wien erzielen Topbüroimmobilien etwa 13,08 Euro.
Selbst mit diesen günstigen Preisen besteht in Salzburg bei 1a-Lagen noch immer ein deutlicher Abstand zu 1b-und Nebenlagen, die einen Mietzins von 5,45 bis 7,27 Euro erzielen. Gerade diese „Altimmobilien mit unzureichender Infrastruktur werden unter die Räder kommen“, so Genser.
Weiter Preisrutsch
Die Leerstandsrate beträgt nach Schätzungen Hölzls derzeit an die sechs Prozent. Neben den Bauten in Schallmoos entstehen auch im Süden der Mozartstadt an der Alpenstraße und in Maxglan entlang der Innsbrucker Bundesstraße je drei neue Bürogebäude. Aber nicht alle Brancheninsider beurteilen diesen Bauboom positiv. Leo Hohla (von Stiller & Hohla) befürchtet, dass sich die Preise noch weiter nach unten bewegen werden. Da viele Baufirmen auch Developer seien, werde vielfach aus Arbeitsbeschaffungsgründen gebaut.
Noch Zukunftsmusik stellen die ambitionierten Pläne für eine Verbauung der ÖBB-und Postareale in Bahnhofsnähe dar - die in die 100.000 Quadratmeter projektierter oder bereits in Bau befindlicher Büro- und Geschäftsflächen noch gar nicht eingerechnet sind: Mit unter anderem drei Hochhäusern (zwischen 45 und 60 Meter aufragend) und mehr als 120.000 Quadratmetern Bruttogeschoßflächen würde nicht nur das Stadtbild entscheidend verändert.
Eine Debatte um diese Bürotürme nach dem Muster Wien-Mitte scheint vorprogrammiert. Zur Verdichtung in der Stadt gebe es, so Planungsstadtrat Johann Padutsch, keine Alternative, wenn gleichzeitig die Grünräume um die Stadt erhalten bleiben sollen. Eine Verdichtung sei eben großteils nur über die Höhenentwicklung möglich.
Vielleicht erübrigt sich die Stadtplanungsdiskussion aber auch: Wenn keine Mieter für die Hochhäuser gefunden werden können, bleibt Salzburg am Boden.
Für den Beitrag verantwortlich: Der Standard
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